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物业纠纷中小区业主如何行使知情权可获得法院支持

业主知情权是基于业主身份所享有的

了解建筑区划内涉及业主共有权

以及共同管理权相关事项的权利

在现实生活中业主实现知情权的方式较多

同时,业主知情权也受到一定限制

本期小编结合相关案例、观点

为大家梳理此问题

典型案例

陆某与北京市海淀区富润家园业主委员会业主

知情权纠纷案

案例要旨:业主对建筑区划内专有部分以外的共有部分享有共有权,进而享有共同管理权,同时还享有广泛的监督权。业主知情权是实现共同管理权和监督权的基础和保障,因此必须切实保障业主在诉讼中以请求公布或请求查阅的方式实现知情权。但业主知情权的行使必须受到合理的限制,防止发生业主用知情权谋取私利的情况,避免业主以行使知情权为手段,故意扰乱业主委员会等义务主体正常的管理活动,对广大业主的合法权益造成实质损害。

评析:业主行使知情权的限制

切实保障业主正当的知情权,可以有效抑制业主大会或业主委员会滥用管理权或者串通物业服务企业或其他管理人损害业主合法权益的行为。但业主知情权的行使必须受到合理的限制,防止发生业主用知情权谋取私利的情况,避免业主以行使知情权为手段,故意扰乱业主委员会等义务主体正常的管理活动,对广大业主的合法权益造成实质损害。因此,要对业主通过诉讼手段行使知情权予以合理限制,以避免当事人滥诉,引导业主理性行使知情权。

审判实务中,应从以下几个方面合理限制业主行使知情权:

1.业主就其已经知情或者应当知情的情况仍起诉义务主体要求行使知情权的,人民法院不予支持。业主委员会等义务主体按照有关规则定期公布有关情况,凡是在物业管理区域内已经公布的事项,视为业主已经知情的事项。业主向义务主体请求查阅相关情况和资料已经获得满足,业主对相关情况和资料已经知情。业主通过诉讼行使知情权,须有不知情的情况或资料,如果就已经知情的事项仍请求公布或请求查阅,则没有事实根据,法院应不予支持。

2.业主就没有发生的情况起诉义务主体要求行使知情权的,人民法院不予支持。就没有发生的情况起诉义务主体要求行使知情权,自然也属于没有事实根据,法院应不予支持。业主行使知情权请求公布或请求查阅的应当是实际发生的情况或实际存在的资料。该案中,业主请求公布的部分事项并没有实际发生,并未提供实际发生的证据,因此被法院判决驳回。

3.业主在诉讼中以不合理的方式请求行使知情权的,人民法院不予支持。在现实生活中,业主可以就涉及自身利益的事项向业主委员会等义务主体提出询问,义务主体应当予以答复。业主通过诉讼行使知情权的方式仅限于请求公布或请求查阅两种方式,而书面答复或书面说明则不适合在诉讼中使用。理由如下:一是请求公布和请求查阅两种方式足以保障业主对任何应当向业主公开的情况和资料的知情权;二是以这两种方式行使知情权,适于强制执行;三是“书面答复”“书面说明”并非客观情况本身,书面答复或书面说明是否符合客观事实难以判断。该案中,业主除了提出13项请求公布有关情况或资料的诉讼请求外,还要求对每一项请求公布的情况或资料予以书面说明,这里的“请求书面说明”即属于在诉讼中请求以不合理的方式行使知情权,因此被法院判决驳回。

4.业主对只适合查阅的情况或资料请求公布的,人民法院不予支持。业主可以查阅任何应当向业主公开的情况和资料,但并不是任何情况和资料均适合公布。比如账目凭证,在财务上有严格的管理规范,客观上不适于公示,业主对账目凭证行使知情权应通过查阅的方式实现。业主对只适合查阅的情况或资料请求公布的,广义上也属于以不合理的方式行使知情权,法院应不予支持。该案中,业主起诉要求对经费收支账目及发票收据进行公示,被法院判决驳回。

5.业主起诉行使知情权必须有具体的诉讼请求和事实、理由。起诉必须满足基本的起诉条件,提起业主知情权纠纷之诉也应如此。审判实务中,业主提起知情权纠纷有时有为后续诉讼搜集证据的目的,起诉时并不知道是否存在其需要的情况和资料,于是诉讼请求就非常笼统,希望通过诉讼获取更多的情况和资料,然后从中发现对其有价值的东西。这就不符合起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。没有具体的诉讼请求和事实、理由,法院就无法判断起诉是否有正当目的,因此不能支持业主的此类诉讼请求。释明后业主仍不明确具体诉讼请求和事实、理由的,应当认定不符合人民法院受理民事案件的起诉条件,应裁定驳回起诉。本案中因13项诉讼请求中只有1项不具体,全案以判决驳回的同时,释明在该项诉讼请求范围内,业主可持具体的诉讼请求、事实和理由另行主张,保留了业主的相应诉权。

案号:(2018)京01民终2630号

审理法院:北京市第一中级人民法院

来源:《人民司法·案例》2018年第23期(总第826期)


裁判规则


1.业主行使知情权,应合理限制,其范围应设定在涉及业主合法权益的信息,并遵循简便的原则,防止滥用权利——孙庆军诉南京清江花苑业委会业主知情权纠纷案

案例要旨:业主作为建筑物区分所有权人,享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利,业委会应全面、合理公开其掌握的情况和资料。业主行使知情权,应合理限制,其范围应设定在涉及业主合法权益的信息,并遵循简便的原则,防止滥用权利。

案号:(2015)鼓民初字第4041号

审理法院:江苏省南京市鼓楼区人民法院

来源:《江苏省高级人民法院公报》2015年第6辑(总第42辑)


2.业主对物业已经公示的收支情况无权要求再次公示——章春娥等业主知情权纠纷案

案例要旨:业主作为房屋的所有权人,在物业管理活动中享有知情权,小区内共有部分的使用、收益情况、专项维修资金的使用情况均属于其知情权范围,而该情况亦属于物业公司管理掌握的内容,因此业主有权要求物业公司提供;但对于已经公示过的物业服务项目收支情况,业主对此公示结果亦进行认可的,业主无权再次要求物业公示该项目收支的资料。

案号:(2018)京02民终6895号

审理法院:北京市第二中级人民法院

来源:法信平台精选


3.业主知情权应在法律规定范围内合理行使——薛晓东、厦门市莲花广场小区业主委员会业主知情权纠纷案

案例要旨:业主知情权依法应受到保护,但业主亦应在法律规定的范围内合法合理行使其权利。对于小区业委会已公示过的相关资料,业主再次诉求业委会在小区物业管理显著区域内公布的要求无法律依据,人民法院不应支持;此外,因表决票涉及每位小区业主的隐私权,业主要求查阅小区业主表决票原件应取得业主的授权或同意,如业主不能提交相关证据的,其要求查阅表决票的权利亦无法得到支持。

案号:(2018)闽02民终4440号

人民法院:福建省厦门市中级人民法院

来源:法信平台精选


法律依据


1.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:

(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

(五)其他应当向业主公开的情况和资料。


2.《物业管理条例》 (2016修订)

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。



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