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地下车库车位开发商有权卖吗?业主买有产权证吗?

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作者:薛俊

目前小区车位(库)类型主要分为以下几种:

1.敞开式地上车位

  由于小区的土地使用权归全体业主,通过在小区土地上划线确定的车位,开发商无权出售,这些成为都属于全体业主共同使用。

  2.地下车库(位)建筑面积分摊

  如果地下车位作为公摊面积被小区业主分摊了,开发商就无权出售,应该属于小区全体业主所用,严格地说是属于小区的配套设施,可以由业主委员会委托给物业公司出租给业主使用,出租收益扣除管理成本后划入小区维修基金。

3.改造车位

  还有一类车位是在小区规划时就没有载明的,开发商为了谋取利益私自在建筑物的地下空间改造成的停车位(库),这种车位由于没有计算在建筑物的建筑面积内,因此无法取得产权证,除非开发商缴纳土地出让金并办理产权证,才能够合法出售,否则仍然属于业主共有。

地下车库车位开发商有权卖吗?业主买有产权证吗?


  4.三面有护围的地上车库(位)

  如果开发商在规划时明确了这类车库(位)有独立的用地面积和建筑面积,经过房管局审批核发了产权证,那么开发商就可以正常出售。

  5.地下车库(位)属于人防工程

  还有一类停车位,是人防工程车位,有的是和普通车位在同一楼层,二者并没有特别明显的区别,唯一可以区分的是,人防工程车位区域中有厚厚的大铁门,在遇到灾害或者战事时用于提供避难场所使用。根据《中华人民共和国人民防空法》第5条规定:人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。具体讲就是,开发商投资建设了人防工程车位,所以应当享有所有权、收益等所有权的相应全能。而国家也没有法律法规禁止开发商以转让或出租的方式处理人防工程车位的使用权,因此,开发商有权对人防车位使用权做出转让或出租的处理。不过如果开发商将人防工程造价纳入到公摊物业中,由全体业主买单,那么车位就该归全体业主所有。

6.地下车库(位)建筑面积未分摊

  如果车位建筑面积未分摊,且开发商取得了产权证,开发商就能出售车位,前提是只能出售给本小区的业主,但如果跟业主没有事先确定,就不一定属于开发商了。对这一点,不少城市都有相应规定,比如《北京市城市房屋管理办法》第13条规定:“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明;没有载明的,视为一并转让。” 也就是说如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定,车库也应当归业主按份共有,其收益也应归业主。

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这车位的问题还真是多呀,我们购房人该如何辨别车位的产权情况呢?

  根据国家政府公共信息公开的政策显示,公众有权向政府查阅所在小区的规划竣工,购房人可以查阅以下下内容来判断车位产权情况:

1.《土地使用权出让合同书》

  就是查看《土地使用权出让合同书》中是否明确停车位是属于开发商单独出资,为其专有部分,如果没有明确,那么可以认定的是,小区停车场用地与主体房屋是一个整体,按照国家相关法律规定,小区规划红线内土地将随着地上建筑的出售而自然转移给了业主,这种情况下,车位就该归全体业主。

  2.《建筑用地规划许可证》

  可以查看小区建设报备中,是否明确了属于开发商的“专有车位”,如果没有的话,车位就属于小区公共配套建设项目归全体业主所有。

  3.《建设工程竣工测量报告》

  每个小区项目完工后,都要进行建设工程竣工测量和建设工程规划验收等质量检测工作,如果地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等没有计入建筑容积率,其建设成本已经分摊到购房价款中,停车场应属于全体业主。

  以上材料,业主委员会或者其委托的律师事务所可持委托证明到当地国土规划局、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案材料,并且可以以此为依据向开发商追回小区停车场所有权。

地下车库车位开发商有权卖吗?业主买有产权证吗?


说了这么多,河南联高律所律师想告诉大家:

  1.小区车位并不是一定都属于全体业主,具体要看住宅相关建设文件和购房合同中有无规定和约定、开发商是否拥有车位的产权证,充分了解车位建设的出资方和产权情况、当地政府相关政策规定后,才能判断。

  2.购房人可以持业主委员会的介绍信,或者委托律师、业主本人持有效身份证到相关部门通过查阅《土地使用权出让合同书》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程竣工测量报告》等材料,核实车位产权情况。

  3.目前国家对车位的相关法律还不是很完善,为了自己的合法权益不受侵害,最好了解了以上1、2的内容后,再决定是否买车位,以及是否联合业主进行维权。


文章分类: 正声说法
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